裝配式建筑成本造價(jià)管理，有別于傳統(tǒng)的成本管理。不可將把眼睛只盯著比傳統(tǒng)現(xiàn)澆價(jià)格高的構(gòu)件價(jià)格，目前裝配式建筑的增量成本中，可以努力降低的空間有限。拔高視野，從房地產(chǎn)開發(fā)的全局來(lái)看如何更好的開展裝配式建筑的成本管理。

采用EPC工程總承包模式、實(shí)施規(guī)?；筒捎脴?biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)等是解決裝配式建筑造價(jià)偏高問(wèn)題的內(nèi)在因素。

政府補(bǔ)貼、增值稅計(jì)算、一定比例面積獎(jiǎng)勵(lì)、提前預(yù)售回款、節(jié)稅節(jié)息等政策紅利是彌補(bǔ)裝配式建筑增量成本的外在因素。

本文以房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間順序，分享拿地、建設(shè)、銷售3個(gè)階段的成本造價(jià)控制經(jīng)驗(yàn)。

拿地階段

在房地產(chǎn)開發(fā)前期，需進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究，為拿地提供參考數(shù)據(jù)。在此環(huán)節(jié)，房?jī)r(jià)是調(diào)研的核心內(nèi)容，地方政府的裝配式建筑鼓勵(lì)政策和土地增值稅政策是調(diào)研重點(diǎn)，預(yù)制構(gòu)件廠家的技術(shù)體系、資金實(shí)力和位置布局是調(diào)研關(guān)鍵。

1、房?jī)r(jià)是成本管控方向的決定性因素

我國(guó)實(shí)行土地出讓“招拍掛”制度，房產(chǎn)公司能接受的拍賣成交價(jià)一般不取決于土地成本本身，而往往由未來(lái)的房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期來(lái)決定。房?jī)r(jià)的高低是消化預(yù)制率的核心指標(biāo)，房?jī)r(jià)越高，預(yù)制率也可相應(yīng)提高，以降低單位建造成本。

這種現(xiàn)象在一、二線城市表現(xiàn)得尤為明顯（北上廣深等一線城市的房?jī)r(jià)達(dá)到5萬(wàn)/m2以上），拿地成本基本上不受裝配式建筑增量成本的影響。在國(guó)外，如新加坡、日本等地，裝配式建筑的增量成本早已不是制約建筑工業(yè)化發(fā)展的負(fù)面因素。在我國(guó)的三、四線城市，或房?jī)r(jià)低于1萬(wàn)元的地區(qū)應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的成本壓力較大。

2、鼓勵(lì)政策和土地增值稅政策是影響利潤(rùn)的重要因素

地方政府對(duì)于裝配式建筑實(shí)行的組合式鼓勵(lì)政策，在一定程度上彌補(bǔ)了裝配式建筑的增量成本。如面積獎(jiǎng)勵(lì)政策、現(xiàn)金補(bǔ)貼政策、提前預(yù)售政策等（上海規(guī)定完成主體結(jié)構(gòu)1/2以上即可預(yù)售，沈陽(yáng)市甚至規(guī)定主體結(jié)構(gòu)出±0即可預(yù)售）。這些組合政策基本上彌補(bǔ)了裝配式建筑的增量成本。

同時(shí)，在拿地環(huán)節(jié)，更多的應(yīng)關(guān)注政府補(bǔ)貼對(duì)土地增值稅臨界點(diǎn)的影響，《土地增值稅暫行條例》規(guī)定對(duì)標(biāo)準(zhǔn)普通住宅實(shí)行免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，如果因政府補(bǔ)貼而使土地增值率超過(guò)20%話，則房產(chǎn)公司不能享受標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的免稅待遇，有可能政府補(bǔ)貼100萬(wàn)，房產(chǎn)公司反而多繳1000萬(wàn)稅，得不償失。

3、構(gòu)件廠精準(zhǔn)調(diào)研是關(guān)鍵

預(yù)制構(gòu)件廠家的技術(shù)水平和位置布局，也是一個(gè)重要的考慮因素。裝配式混凝土結(jié)構(gòu)體系有多種形式，各預(yù)制構(gòu)件廠技術(shù)水平、生產(chǎn)設(shè)備不盡相同，如德國(guó)自動(dòng)化程度較高的流水線生產(chǎn)設(shè)備就不太適合“胡子筋”的預(yù)制構(gòu)件要求，其折舊費(fèi)也高于普通國(guó)產(chǎn)的生產(chǎn)線；

其次，預(yù)制廠的資金實(shí)力是必須考量的關(guān)鍵因素，壓款結(jié)算是建材行業(yè)的普遍現(xiàn)象，預(yù)制構(gòu)件廠一旦出現(xiàn)資金困難，施工進(jìn)度受制的最終受害者必然是房產(chǎn)公司；再次是運(yùn)距問(wèn)題，如果預(yù)制構(gòu)件廠與項(xiàng)目所在地的距離直接影響運(yùn)輸費(fèi)。

建設(shè)階段

建筑安裝環(huán)節(jié)包括了設(shè)計(jì)、采購(gòu)（生產(chǎn)）和施工三個(gè)緊密相關(guān)的過(guò)程，該環(huán)節(jié)的成本比例達(dá)到80%以上，是成本控制的重點(diǎn)所在。

1、裝配式設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵要素

設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目最終造價(jià)起決定作用，但目前裝配式建筑設(shè)計(jì)處于重新起步階段，大多數(shù)建筑設(shè)計(jì)院不具備裝配式建筑專業(yè)設(shè)計(jì)能力，BIM技術(shù)的運(yùn)用也處于摸索、起步階段。這就促使房產(chǎn)公司提高整合能力，對(duì)傳統(tǒng)設(shè)計(jì)、裝配式深化設(shè)計(jì)、構(gòu)件生產(chǎn)和施工單位的技術(shù)力量、項(xiàng)目具體情況進(jìn)行整合，以便預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)、運(yùn)輸和施工，達(dá)到節(jié)約造價(jià)的目的。

首先，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段確定合理方案。系統(tǒng)考慮到建筑方案對(duì)深化設(shè)計(jì)、構(gòu)件生產(chǎn)、運(yùn)輸、安裝施工環(huán)節(jié)的影響。在事前充分研究、事中密切配合，則會(huì)有效降低綜合造價(jià)。

其次，仔細(xì)測(cè)算預(yù)制率。不以滿足政府規(guī)定的預(yù)制率為決策標(biāo)準(zhǔn)，而以項(xiàng)目需要的最優(yōu)預(yù)制率為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行拆分，過(guò)低或過(guò)高的預(yù)制率都將對(duì)造價(jià)產(chǎn)生不利的影響。裝配式建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)遵循標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，合理設(shè)計(jì)預(yù)制構(gòu)件與現(xiàn)澆連接之間的構(gòu)造形式，以便于生產(chǎn)和降低施工難度。

然后，綜合各專業(yè)進(jìn)行全面審核。進(jìn)行必須的辨析、歸納、協(xié)調(diào)和修改，才能真正減少事后修改，降低造價(jià)。如有可能，盡量采用BIM系統(tǒng)等先進(jìn)技術(shù)完善圖紙，事前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決，確保建筑圖和施工圖的統(tǒng)一與完善。

2、采購(gòu)管理的優(yōu)化、創(chuàng)新

預(yù)制構(gòu)件的采購(gòu)，要從預(yù)制率、技術(shù)體系、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、資金成本等多方面綜合平衡，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)綜合成本最優(yōu)化。目前，預(yù)制構(gòu)件的價(jià)格普遍偏高，上海大約在3000～4500元/m3左右（隨著鋼材、砼等價(jià)格上下浮動(dòng)）。

住建部科技中心對(duì)全國(guó)12個(gè)典型樓盤單棟樓與規(guī)?；瘧?yīng)用裝配式建筑的成本差異進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)對(duì)降低生產(chǎn)成本的貢獻(xiàn)較大，使構(gòu)件單價(jià)降低了780元/m3，降幅約23%。

同時(shí)，預(yù)制構(gòu)件的增值稅率是17%，而建筑勞務(wù)、技術(shù)服務(wù)、純勞務(wù)和運(yùn)輸?shù)亩惵史謩e是11%、6%、3%和11%，都低于17%。將“采購(gòu)并送貨到指定地點(diǎn)”的傳統(tǒng)購(gòu)銷模式進(jìn)行優(yōu)化，改為“甲供材+委托生產(chǎn)+購(gòu)買技術(shù)+自提貨”的采購(gòu)模式，能有效降低預(yù)制構(gòu)件的稅負(fù)，從而降低預(yù)制構(gòu)件的單價(jià)。

銷售階段

1、提前預(yù)售

由于有的地方政府均給予裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目提前預(yù)售的鼓勵(lì)措施，能有效地加快資金回收速度，降低利息支出，從而降低總成本。

沈陽(yáng)市規(guī)定“采用裝配式建筑技術(shù)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，預(yù)制構(gòu)件采購(gòu)合同金額可計(jì)入工程建設(shè)總投資，金額達(dá)到總投資額的25%以上且施工進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，即可辦理《商品房預(yù)售許可證》。”以百米高層建筑為例，房產(chǎn)公司至少能提前一年取得《預(yù)售許可證》，如售價(jià)為15000元/m2，按50%預(yù)售率和8%的利率計(jì)算，能獲得邊際利息收益15000*50%*8%=600元/m2。在現(xiàn)金為王的房地產(chǎn)業(yè)，邊際利息收益效果是極其明顯的，甚至直接超過(guò)了裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的增量成本。房?jī)r(jià)越高，邊際利息收益越大。

2、銷售稅費(fèi)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合稅負(fù)能達(dá)到10%～15%左右，甚至更高，土地增值稅是推高稅負(fù)的主要因素。土地增值稅以增值額為計(jì)繳基數(shù)，稅率分為30%、40%、50%和60%四檔，可按房地產(chǎn)開發(fā)成本總額加計(jì)扣除20%；同時(shí)對(duì)增值率低于20%的普通住宅免征土地增值稅，所以提高成本是管控銷售增值率的最有效手段。如果管控到位，可獲得很好的節(jié)稅效果。

首先，應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的增量成本大約為300元/m2～600元/m2，百米高的住宅樓一般從6層以上開始裝配，全樓的單位增量成本為250元/m2～417元/m2。按土地增值稅政策規(guī)定可以加計(jì)扣除20%，即按300元/m2～600元/m2扣除再計(jì)算增值率。在售價(jià)不變的情況下，裝配式建筑的增量成本及其加計(jì)扣除金額之和沖減了增值額，按40%稅率計(jì)算的話，可以節(jié)稅120元/m2～200元/m2。

其次，準(zhǔn)確把握普通住宅的免稅標(biāo)準(zhǔn)，將增值率控制在20%以下，裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的節(jié)稅效果將更加明顯。沈陽(yáng)市規(guī)定“在認(rèn)定普通商品住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，采用裝配式建筑技術(shù)的住宅每平方米提高300元；采用全裝修的住宅每平方米提高1000元；采用裝配式建筑技術(shù)及全裝修的住宅每平方米提高1300元。”這項(xiàng)優(yōu)惠政策可能比直接補(bǔ)貼500萬(wàn)元更實(shí)惠，因?yàn)橥恋卦鲋刀惖钠骄愗?fù)約為3%～5%左右，一億的銷售額就可能產(chǎn)生300萬(wàn)～500萬(wàn)的土地增值稅。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值率處于20%臨界點(diǎn)上下時(shí)，提高裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的扣除標(biāo)準(zhǔn)而將增值率控制在20%以下，將直接免征土地增值稅。一個(gè)10億元的住宅項(xiàng)目如果享受免征土地增值稅的話，按3%的稅率計(jì)算，將節(jié)稅3000萬(wàn)元?？梢?jiàn)，裝配式建筑技術(shù)帶來(lái)的政策紅利是極其明顯的。

總結(jié)

裝配式建筑成本管理，我們要抓住與傳統(tǒng)建筑的差異特征，實(shí)施針對(duì)性的管理方法。從房地產(chǎn)開發(fā)的全局來(lái)看，不僅要看裝配式建筑增量成本，更要著眼于全局，看政策、看稅收、看設(shè)計(jì)、看采購(gòu)模式等，算全項(xiàng)目、全過(guò)程開發(fā)的經(jīng)濟(jì)大帳。

高房?jī)r(jià)下，裝配式建筑增量成本對(duì)開發(fā)總成本的影響小到可以忽略。政府的鼓勵(lì)政策彌補(bǔ)了部分裝配式建筑增量成本。提前預(yù)售而減少的財(cái)務(wù)成本，甚至大于裝配式增量成本。成本增加及其加計(jì)扣除金額之和沖減了增值額，可以節(jié)稅120元/m2～200元/m2。在方案設(shè)計(jì)階段，系統(tǒng)考慮深化設(shè)計(jì)、構(gòu)件生產(chǎn)、運(yùn)輸、安裝施工環(huán)節(jié)的影響，讓構(gòu)件規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，減少事后修改，降低造價(jià)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)原理證明了成本問(wèn)題不是制約新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本因素，建筑產(chǎn)業(yè)節(jié)能增效、轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要才是裝配式建筑發(fā)展的強(qiáng)大引力，房?jī)r(jià)和政策是引領(lǐng)裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目快速應(yīng)用的助推劑。綜上分析，裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)全過(guò)程成本是可控的，如何利用好國(guó)家和地方政府一系列鼓勵(lì)、獎(jiǎng)勵(lì)性政策，算開發(fā)全過(guò)程的大賬，才是上上之策。