15日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法， 深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

這段話讀起來(lái)挺費(fèi)解，到底意味著什么?對(duì)此，分析人士指出，隨著政府不再是住房土地的唯一供應(yīng)者，對(duì)集體土地價(jià)值將有非常大的提升影響。這一政策對(duì)于城市租賃市場(chǎng)影響最大，對(duì)于商品房住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也能起到緩解供需矛盾的作用。

盤(pán)活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地

政府不再是住房用地的唯一提供者，盤(pán)活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是貫徹中央提出的建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉“兩多一并舉”住房制度基礎(chǔ)性的土地制度變革，可望漸別土地財(cái)政、抑制地產(chǎn)投機(jī)，滿足住有所居，同時(shí)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

十九大報(bào)告很明確提到了“多主體供給”的內(nèi)容， 而多主體供給也會(huì)在土地供應(yīng)上得到體現(xiàn)。一般來(lái)說(shuō)，從土地市場(chǎng)的用地來(lái)源看，主要包括國(guó)有用地和集體用地，所以國(guó)土部此次表述，或是說(shuō)在住宅市場(chǎng)的用地方面，會(huì)逐漸放開(kāi)集體建設(shè)用地用于租賃類(lèi)住房的供應(yīng)。 另外，類(lèi)似用地也可能是從其他非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的手中獲取，尤其是一些國(guó)有企業(yè)的用地。

業(yè)內(nèi)人士指出，很多國(guó)有企業(yè)手中有不少工業(yè)性用地，當(dāng)前需要積極轉(zhuǎn)變性質(zhì)，過(guò)去很少會(huì)提及將這類(lèi)土地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫?，但也不排除一些大城市在土地增量市?chǎng)有限的情況下，會(huì)對(duì)此類(lèi)存量用地積極盤(pán)活。這些盤(pán)活實(shí)際上都有助于土地用地制度的靈活，同時(shí)為“商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房”四元產(chǎn)品線提供更有保障的用地供給。

據(jù)了解，企業(yè)自有用地建房已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)。 以北京為例，2017年12月7日，北京市住建委會(huì)曾發(fā)布消息稱(chēng)，北京鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)利用自有土地建設(shè)保障房，目前已經(jīng)建設(shè)約12萬(wàn)套。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)利用自有土地建設(shè)保障房是建立多主體供給、多渠道保障住房的舉措，房源建成后要納入北京市保障房整體計(jì)劃，統(tǒng)一分配。

該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，已經(jīng)建成的12萬(wàn)套保障房涵蓋各類(lèi)保障房，包括公租房、經(jīng)適房、限價(jià)房和自住房;尚未銷(xiāo)售的自住房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。所有的保障房均是在各區(qū)的主導(dǎo)下分配，國(guó)企等建設(shè)單位無(wú)權(quán)分配。

13城試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明昨日還說(shuō)，開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，努力穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期。對(duì)于集體土地的盤(pán)活，目前來(lái)看，政策更多提及的是租賃住房試點(diǎn)， 集體土地用作租賃用地是試點(diǎn)方向。

據(jù)悉，為增加租賃住房供應(yīng)，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，按國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部署，北京、上海、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽(yáng)、成都13個(gè)城市正在開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。在試點(diǎn)城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。

上述試點(diǎn)城市國(guó)有土地相對(duì)緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。 政府不再成為房屋用地唯一供應(yīng)者，對(duì)部分地區(qū)集體土地的價(jià)值將有非常大的提升影響。對(duì)于城市租賃市場(chǎng)影響最大，對(duì)于商品房住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也能起到緩解供需的作用。

“小產(chǎn)權(quán)房”仍不受法律保護(hù)

但是，多渠道土地供應(yīng)絕非意味著促進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。 在2017年9月的會(huì)議上，對(duì)于社會(huì)各界關(guān)注的集體租賃住房和“小產(chǎn)權(quán)房”關(guān)系問(wèn)題，國(guó)土資源部黨組成員、副部長(zhǎng)王廣華明確表示，兩者有本質(zhì)區(qū)別。集體租賃住房用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)，依法實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記。“小產(chǎn)權(quán)房”既涉及違法用地，又涉及違法建設(shè)和銷(xiāo)售，產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)。

事實(shí)上，為防止集體建設(shè)用地建房小產(chǎn)權(quán)化，各地在試點(diǎn)過(guò)程中有著明確的界定。 比如北京市所有集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，土地的集體土地所有權(quán)不變，不征地，采用占地方式辦理用地手續(xù)。而且房屋都是大產(chǎn)權(quán)登記，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證。

國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明昨天就明確表示，我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買(mǎi)宅基地口子不開(kāi)，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。